第一章  总则

　　第一条 为进一步规范本市市辖区范围内集体土地征收和房屋拆迁补偿安置工作，切实维护被征收土地所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广西壮族自治区土地管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本市市辖区范围内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作适用本细则。

　　第二章  征地奖励

　　第三条 在城区人民政府发布《征地补偿安置公告》期满之日起30日内（含），被征地集体配合签订征地补偿协议并按协议约定的期限腾退土地的，在征地区片综合地价标准基础上给予上浮10%的征地奖励。

　　第四条 在城区人民政府发布《征地补偿安置公告》期满之日起第31日—60日内（含），被征地集体配合签订征地补偿协议并按协议约定的期限腾退土地的，在征地区片综合地价标准基础上给予上浮5%的征地奖励。

　　第五条 城区人民政府发布《征地补偿安置公告》期满之日起超过60日被征地集体未能签订征地补偿协议的，不再给予征地奖励。

　　第六条 征地奖励费用纳入项目征地成本。

　　第三章  住宅房屋合法性调查与处理

　　第七条 住宅房屋以不动产登记等权属证明作为补偿安置的主要依据。但不动产登记等权属证明存在与房屋实际情况不符等问题，经城区人民政府组织相关部门调查属实的，按以下办法处理：

　　（一）被拆迁住宅房屋采取提供虚假材料等手段取得不动产登记等权属证明的，由城区人民政府调查并作出决定后嘱托市不动产登记部门，由市不动产登记部门予以更正或注销。

　　（二）农村家庭户已取得了一处农宅不动产登记，后通过夫妻分户等方式又取得了多处农宅不动产登记，违反“一户一宅”规定的，由城区人民政府调查并作出决定后嘱托市不动产登记部门，由市不动产登记部门对其通过夫妻分户等方式取得的农宅不动产登记予以注销。

　　（三）被拆迁住宅房屋实际用途与不动产登记等权属证明证载用途不符的，以不动产登记等权属证明证载的用途为准。

　　（四）根据“一户一宅”规定，被拆迁人住宅房屋取得不动产登记后，其尚未注销的《房屋所有权证》《集体建设用地土地使用证》《准建证》等不再作为补偿依据。

　　第四章  按合法住宅房屋给予补偿的认定

　　第八条 合法住宅房屋是指被拆迁人已依法取得不动产登记等房屋权属证明，或被拆迁人按房屋建设当时有关规定，依法取得有批准权的乡（镇）人民政府或县级以上人民政府相关行政主管部门颁发的许可证件后进行建设的私有住宅房屋。按合法住宅房屋给予认定补偿的主要包括下列情形：

　　（一）已取得不动产登记等权属证明的房屋。

　　（二）未取得不动产登记的：

　　1．被拆迁人持有集体建设用地土地使用证，但未能持有工程规划许可证件的，该集体建设用地土地使用证标示的建筑占地范围内第一层房屋（集体建设用地土地使用证未标注建筑占地面积的，以土地使用权面积为准）。

　　2．已依法取得用地、工程规划等许可证件，且属于用地许可证件和工程规划许可证件共同框定范围内的房屋。

　　第五章  按手续不全住宅房屋给予补偿的认定

　　第九条 手续不全住宅房屋是指被拆迁人在房屋建设前未按房屋建设当时有关规定办理相关报建手续，只办理了部分许可证件即行建设的住宅房屋。按手续不全房屋给予认定补偿主要包括下列情形：

　　（一）被拆迁人持有用地许可证件，但未持有工程规划许可证件的，属于批准建筑占地范围内建设的二至四层的房屋。

　　（二）被拆迁人持有工程规划许可证件，但未持有用地许可证件的，属于工程规划许可证件标示范围内的房屋。

　　（三）被拆迁人持有房屋产权证明，但所建房屋超出产权面积，合法有效建筑占地范围内扣除产权面积后仍有剩余面积房屋的，剩余面积房屋属于四层以内的部分。合法有效建筑占地范围按下列方式认定：

　　1．房屋产权证标示有建筑占地范围的，以房屋产权证标示为准。

　　2．房屋产权证未标注建筑占地范围的，以产权证办理当时不超过自治区宅基地用地标准的实际占地面积为准。

　　第六章  按无手续住宅房屋给予补偿的认定

　　第十条 无手续住宅房屋是指被拆迁人未取得任何许可证件即行建设的私有住宅房屋。按无手续房屋给予认定补偿的主要包括下列情形：

　　（一）被拆迁人未持有任何许可证件的房屋。

　　（二）被拆迁人持有用地许可证件，但未持有工程规划许可证件的，属于批准建筑占地范围内建设的超出四层以上以及超出批准建筑占地范围建设的房屋。

　　（三）被拆迁人持有工程规划许可证件，但未持有用地许可证件的，超出工程规划许可证件标示范围的房屋。

　　（四）被拆迁人持有房屋产权证，但所建房屋超出产权面积，经认定合法有效建筑占地范围内所建房屋扣除产权面积后还有剩余面积的，属于超出四层以上部分的房屋。

　　（五）被拆迁人利用原持有的用地、工程规划等许可证件建设的房屋拆除（倒塌）后，未经审批在原址上新建的房屋。

　　第七章  住宅房屋拆迁补偿（补助）面积认定

　　第十一条 被拆迁住宅房屋已取得不动产登记等权属证明的，按证载建筑面积给予认定，并按规定标准给予足额补偿。

　　被拆迁住宅房屋不动产登记等权属证明证载面积与实测面积不符的，由城区人民政府调查并作出决定后嘱托市不动产登记部门，由市不动产登记部门予以更正，并按更正后的不动产登记证载建筑面积予以补偿。

　　第十二条 被拆迁住宅房屋未能提供不动产登记等权属证明，但经城区征地机构核实属一户一宅的，对被拆迁人家庭户内符合拆迁补偿安置条件的人口（简称“拆迁补偿人口”），按人均80平方米住宅房屋建筑面积作为补偿（补助）认定基准，但每户补偿认定建筑面积最高不超过450平方米。

　　第十三条 拆迁补偿人口人均合法住宅房屋建筑面积不足80平方米，但人均实有住宅房屋建筑面积达到80平方米及以上的，对人均实有住宅房屋建筑面积80平方米以内部分可给予差额补助，但每户合法住宅房屋建筑面积和补差面积合计不得超过450平方米。

　　第十四条 在人均80平方米住宅房屋建筑面积认定基准范围内，按合法、手续不全、无手续的顺序依次计算房屋建筑面积，具体补偿标准为：合法房屋建筑面积按规定标准给予足额补偿，手续不全房屋建筑面积按规定标准的90%给予补偿，无手续房屋建筑面积按规定标准的80%给予补偿。

　　第十五条 被拆迁人住宅房屋建筑面积按上述补偿认定的规定给予补偿（补助）后，对其剩余的手续不全、无手续住宅房屋建筑面积部分，按以下方式处理：

　　（一）属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布施行前建设的，可参照相应建筑结构的农业生产配套用房标准给予补助。

　　（二）被拆迁人的住宅房屋属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布实施后、征地预公告发布前建设的，不给予补偿。但被拆迁人积极配合并按时腾空房屋交付拆除的，可按相应建筑结构给予材料费补助。

　　（三）被拆迁人住宅房屋属于征地预公告发布后新建、加建、改建、扩建的，不予补偿。被拆迁人积极配合并按时腾空房屋交付拆除的，可按相应建筑结构给予助拆费补助。

　　第八章  住宅房屋拆迁补偿（补助）的计算

　　第十六条 被拆迁人在当次拆迁范围以内本集体经济组织土地上拥有两处以上（含两处）住宅房屋，或住宅房屋中合法、手续不全、无手续房屋建筑面积并存的，应将被拆迁人所有住宅房屋建筑面积合并计算。

　　第十七条 被拆迁人在当次拆迁范围以外本集体土地上还有其他住宅房屋的，在进行补偿认定时，应合并计算房屋建筑面积，但当次拆迁范围以外的房屋拆迁补偿费在今后实施拆迁时予以支付。

　　第十八条 经查实被拆迁人在当次拆迁范围以外本集体经济组织土地上有其他住宅房屋已被拆迁的，在进行补偿认定时，应合并计算房屋建筑面积，扣除已支付的拆迁补偿（补助）费和已发放的临时过渡补助费后，再支付其余拆迁补偿（补助）费。

　　第十九条 住宅房屋拆迁补偿费计算：

　　（一）评估价补偿方式。

　　实行评估价补偿安置，被拆迁住宅房屋参照国有划拨土地上合法房屋评估确定被拆迁房屋分类评估单价（不包含装修）。

　　补偿金额=被拆迁房屋分类评估单价×房屋成新率修正系数×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）×折扣率+装修补偿金额－房屋占地部分的征地补偿费。

　　（二）指导价货币补偿方式。

　　补偿金额=指导价货币补偿标准÷0.8×房屋成新率修正系数×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）×折扣率+装修补偿金额。

　　（三）重置价补偿方式。

　　补偿金额=重置价格标准×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）+装修补偿金额。

　　第九章  特定时期建设的住宅房屋拆迁的补偿

　　第二十条 特定时期建设的住宅房屋是指1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前使用农村集体所有土地建设的房屋。对特定时期建设的住宅房屋，可按相应建筑结构住宅房屋指导价货币补偿标准给予补偿，但不具有产权调换、购买安置房资格。

　　第十章  非本集体经济组织人员住宅房屋拆迁的补偿

　　第二十一条 非本集体经济组织人员住宅房屋是指非本集体经济组织成员在本集体经济组织所拥有的合法住宅房屋。非本集体经济组织人员合法住宅房屋拆迁按以下办法给予认定补偿，但不享有拆迁安置资格：

　　（一）非本集体经济组织人员与其家庭成员共有合法房屋产权，应明晰各自享有的产权份额，无法明晰产权份额的，按其家庭成员平等拥有产权份额确定。其享有产权份额的部分适用住宅房屋指导价货币补偿标准。

　　（二）非本集体经济组织人员通过继承取得的合法房屋产权，其享有合法产权份额部分适用住宅房屋指导价货币补偿标准。

　　（三）原户口在被拆迁地的非本集体经济组织人员，有证据证明其房屋属于户口迁移前所建，其享有合法房屋产权份额部分适用住宅房屋指导价货币补偿标准。

　　（四）非本集体经济组织人员合法住宅房屋的拆迁可按本实施细则的规定给予拆迁奖励。

　　第十一章  住宅房屋的拆迁奖励

　　第二十二条 城区人民政府通知签订住宅房屋拆迁补偿协议之日起30日内（含）被拆迁人配合签订住宅房屋拆迁补偿安置协议并按协议约定期限腾空交付房屋的，可给予每户（以户口薄为准）3万元的拆迁奖励。

　　第二十三条 城区人民政府通知签订房屋拆迁补偿协议之日起第31日—60日内（含）被拆迁人配合签订住宅房屋拆迁补偿安置协议并按协议约定期限腾空交付房屋的，可给予每户（以户口薄为准）2万元的拆迁奖励。

　　第二十四条 城区人民政府通知签订房屋拆迁补偿协议之日起超过60日被拆迁人未能签订住宅房屋拆迁补偿安置协议的，不再给予拆迁奖励。

　　第十二章  房屋改变用途的补偿（补助）

　　第二十五条 被拆迁住宅房屋，权属登记为商业、住宅混合的，第一层参照国有划拨土地上商业用房标准给予评估补偿，但应纳入住宅房屋合并计算范围，二层及以上房屋按照住宅房屋核定计算。

　　第二十六条 被拆迁住宅房屋，权属登记未附注商业用途，但已依法取得工商营业执照的，房屋拆迁补偿按住宅房屋给予补偿，停产停业补助费按规定标准给予补助。

　　第二十七条 利用其他房屋作为经营场所，且已依法取得工商营业执照的，房屋拆迁按本实施细则的相关规定给予补偿，停产停业补助按规定标准执行。但利用违法建筑、违法用地或无手续房屋作为经营场所的，不给予停产停业补助和搬迁补助。

　　第十三章  非住宅房屋拆迁的认定和补偿（补助）

　　第二十八条 非住宅房屋是指在集体土地上建设的铺面、办公（含村委会按本规定第十三条置换后剩余的办公用房）、酒店、工业、文化旅游、仓储等房屋。拆迁非住宅房屋按以下办法给予认定和补偿：

　　（一）非住宅房屋已取得不动产登记等权属证明的，按照规定标准给予足额补偿。

　　（二）非住宅房屋未取得不动产登记等权属证明的，按以下办法处理：

　　1．被拆迁人持有集体建设用地手续，但未持有工程规划手续的，属于集体建设用地手续批准建筑占地范围内建设的第一层房屋，按照规定标准的90%给予补偿。

　　2．被拆迁人持有工程规划手续，但未持有集体建设用地手续，属于工程规划手续标示范围内的房屋，按照规定标准的80%给予补偿。

　　3．非住宅房屋没有办理任何手续的，按以下方式处理：

　　（1）属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布施行前建设的，可参照相应结构的农业生产配套用房标准给予补助。

　　（2）属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布实施后建设的，不予补偿。但被拆迁人积极配合并按时腾空房屋交付拆除的，可给予相应结构材料费（助拆费）补助。

　　第二十九条 非住宅房屋建设年份由城区人民政府负责调查认定。

　　第十四章  村委会办公用房拆迁补偿安置

　　第三十条 拆迁村委会办公用房（含综合服务中心、公共文化服务中心用房等，不含经营性用房）的，可采取置换物业、土地置换两种方式之一给予安置：

　　（一）置换物业方式。

　　拆迁第一、二区片范围内合法的村委会办公用房，按置换物业安置方式给予安置。拆迁村委会合法办公用房的，原则上按“拆一补一”的方式进行置换，置换比例为：框架结构1：1.1、砖混结构1：1.0、砖木结构1：0.9、简易1：0.8，每个村委会置换的办公用房建筑面积原则上最低不少于300平方米、最高不超过1000平方米。置换物业后剩余的合法办公用房建筑面积，按非住宅房屋办公用途指导价货币补偿标准给予补偿。

　　村委会合法办公用房面积达不到最低置换300平方米的，按300平方米的置换标准，可依次从村委会手续不全、无手续办公用房中进行置换。

　　置换的安置物业原则上就近安排在一至二楼临街，且集中连片，有独立出入口，以方便群众办事。

　　置换的安置物业涉及建设成本、契税、印花税、物业维修基金等税费列入项目征地成本。

　　（二）土地置换方式。

　　拆迁第三、四、五区片范围内有合法用地手续的村委会办公用房，当地不具备物业安置条件的，可采取等面积土地置换的方式给予安置，但置换办公用地的面积最高不超过3亩。置换后剩余的村委会办公用地面积按征地补偿标准给予补偿。

　　村委会办公用地没有办理用地手续，但历史上一直由村委会使用管理且无权属争议的，征收时可按等面积置换方式给予置换。

　　置换办公用地可按国有划拨方式供地，土地划拨价款按土地取得实际成本扣减应列入项目征地成本的费用后据实收取，由土地使用权人缴纳。

　　置换办公用地上涉及的土地征收、房屋拆迁、青苗及地上附着物补偿（含管线迁移）、土地报批、养老保险、“三通一平”（通水、通路、通电、场地平整）等费用列入项目征地成本。难以分清项目支出责任的，费用承担比例属于城区范围内的项目由市、城区两级财政按项目所处片区土地出让收益分成比例分担；属于开发区范围内的项目由开发区管委会承担。

　　村委会办公用地采取土地置换方式安置的，村委会办公用房拆迁适用房屋拆迁重置价补偿标准。

　　第十五章  房屋建筑面积的计算

　　第三十一条 以下建（构）筑物按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2013）进行计算：

　　（一）楼顶梯间、以及外阳台和外楼梯属于开放式或半封闭的，建筑面积按二分之一计算。 

　　（二）框架、砖混结构的边雨蓬及砖木结构四周瓦檐（飘檐），其补偿费用包含在每平方米补偿单价内，不另行计算建筑面积。

　　（三）框架、砖混结构房屋楼顶防水构造、隔热层（包括红阶砖、水泥板或凳式隔热层）、四周砖墙或围栏，其补偿费用包含在每平方米补偿单价内，不另行计算建筑面积。

　　第十六章  附则

　　第三十二条 本细则所称的“不动产登记等权属证明”是指《不动产权证书》《房屋所有权证》《产权证》等；“集体建设用地手续”是指《集体建设用地土地使用证》《集体土地使用证》等；“工程规划手续”是指《建设工程规划许可证》《准建证》等。

　　第三十三条 承担集体土地征收职能的开发区可按照本实施细则执行。

　　第三十四条 本细则中的具体应用问题由市自然资源局负责解释。

　　第三十五条 本细则自印发之日起施行，有效期5年。2023年12月28日印发的《南宁市人民政府关于南宁市征收集体土地补偿安置的实施意见》（南府规〔2023〕25号）同时废止。

　　来源：南宁市人民政府网站