贾启华律师，北京土地征收补偿专业律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

实际用于商业性民用住宅拆迁时如何补偿

实际用于商业性民用住宅拆迁时如何补偿

商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。关于商业用房的另一种解释：商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。一般指底层临街的房屋。

房屋的用途的不同，在拆迁过程中补偿标准也不相同，可分为三种：第一种纯住宅;第二种纯商业性用房;第三种住改非用房。

有些地方把以上三种房屋补偿标准已经明确，但绝大部分地方未规定其标准。其中住改非房屋的补偿标准一直是每个地方争议最大性质的房屋，拆迁按照补偿中应对实际用于商业性民用住宅拆迁时如何补偿判断房屋的用途应以营业执照、注册地为依据。

国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》明确，各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。

住建部《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知，被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估标准是什么

1、评估的时点

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

2、被征收房屋的价值

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

3、评估的方法

注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

4、需要参考的因素

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答，通过上文的分析，实际用于商业性民用住宅拆迁时怎样补偿，要依据房屋是否合法转为商业用房而定，合法转为商业用房的，按商业用房标准补偿。如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。

外嫁女的村集体组织成员身份如何界定

外嫁女的村集体组织成员身份如何界定

农村集体经济组织成员中的妇女，结婚后户口未迁出原居住地且在原集体经济组织生产生活，并能提供在夫方未享受集体经济组织成员待遇证明的，和农村集体经济组织成员中嫁入的妇女，离婚、丧偶后不再婚，本人户口保留在本集体经济组织所在地的，都应该界定为农村集体经济组织成员。

而原农村集体经济组织成员的妇女，因结婚将户口迁移到对方户口所在地并取得农村集体经济组织成员身份，后因离异将户口回迁原农村集体经济组织所在地的，其身份确认需要由本农村集体经济组织成员大会表决确定。

一、坚持成员身份确认的基本原则

坚持依法界定的原则。农村集体经济组织成员身份确认要以法律法规和政策为依据，农村集体经济组织章程为补充。凡是法律法规和政策已有明确规定的，应严格遵照执行;对于农村集体经济组织章程有规定的，在不违背法律法规和政策前提下可按约定执行。

坚持充分发扬民主的原则。农村集体经济组织成员身份确认应充分尊重成员主体地位，实行民主管理和民主监督，成员身份确认方案和成员名单由村集体成员会议民主决定。确认过程充分体现公开、公平、公正，既要坚持民主协商、让大多数人认可，又要防止借村制定的章程或村规民约非法剥夺或损害少数人的合法权益。

坚持尊重历史的原则。农村集体经济组织成员身份确认应尊重当时集体经济组织发展的客观实际，坚持实事求是，因地制宜，切实维护好集体经济组织成员的合法权益。

坚持农村社会稳定的原则。农村集体经济组织成员身份确认应积极稳妥地处理好各种利益关系，及时化解矛盾纠纷，确保农村社会和谐稳定。任何组织和个人不得以民族、性别、年龄、宗教信仰、婚姻关系、财产状况等理由，剥夺或非法限制其平等享有成员身份的权利。

二、把握成员身份确认的政策界限

成员身份确认要统筹考虑户籍关系、农村土地承包关系、对集体积累的贡献等因素，协调平衡各方利益，做到尊重历史、兼顾现实、程序规范、群众认可，合法、准确、不遗漏，切实保护妇女、儿童合法权益。

成员身份的取得。符合下列条件之一的，并履行法律法规和组织章程规定义务的，界定为农村集体经济组织成员身份：

1、原人民公社、生产大队、生产队的成员，户口一直保留在农村集体经济组织所在地的;

2、实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时起，农村集体经济组织成员所生的子女，户口保留在农村集体经济组织所在地的;

3、与本农村集体经济组织所在地公民结婚的，原非本农村集体经济组织成员的“农业户口”公民，依法将户口迁入本农村集体经济组织所在地的;

4、农村集体经济组织成员中的妇女，结婚后户口未迁出原居住地且在原集体经济组织生产生活，并能提供在夫方未享受集体经济组织成员待遇证明的;

5、农村集体经济组织成员中嫁入的妇女，离婚、丧偶后不再婚，本人户口保留在本集体经济组织所在地的;

6、农村集体经济组织成员合法收养的子女，户口迁入本集体经济组织所在地的;

7、男方是原本村村民，但不是本集体经济组织成员，女方是本集体经济组织成员，其所生的子女出生后入户随成员一方的;

8、原农村集体经济组织成员的现役军人，服兵役期间，其本人为原农村集体经济组织成员。退役后直接将户口迁回原农村集体经济组织所在地的;

9、原农村集体经济组织成员的在校大中专学生，在校期间，其本人为原农村集体经济组织成员。毕业后直接将户口迁回原农村集体经济组织所在地的;

10、实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时起，原农业户口人员至今仍有家庭承包田，户口从小城镇迁回本集体经济组织所在地的，其本人认定为农村集体经济组织成员。其本人户口从小城镇迁回本集体经济组织所在地后所生的子女，户口在本集体经济组织所在地，认定为农村集体经济组织成员;

11、符合法律、法规、规章、政策和本集体经济组织章程等有关规定的。

成员身份的保留。具有下列情形之一的，保留其农村集体经济组织成员身份：

1、原农村集体经济组织成员，在服刑、强制戒毒期间，其农村集体经济组织成员身份丧失。其刑满释放、解除强制戒毒后，直接将户口迁回原农村集体经济组织所在地的，恢复其农村集体经济组织成员身份。

2、原农村集体经济组织成员，取得机关单位、事业单位在编人员身份的，自报到之日起农村集体经济组织成员身份丧失。因取消录用、辞职、辞退或者开除等原因不再保留机关单位、事业单位在编人员身份，如果户口仍保留在农村集体经济组织所在地且愿意履行法律法规和组织章程规定义务的，经本人申请，原所在农村集体经济组织应当恢复其成员身份。

3、农村集体经济组织成员，把户口迁至小城镇，仍有家庭承包经营集体土地的，应当保留其农村集体经济组织成员身份。

4、符合法律、法规、规章等规定的其他情形人员。

特殊人员农村集体经济组织成员身份处理。

1、原农村集体经济组织成员的妇女，因结婚将户口迁移到对方户口所在地并取得农村集体经济组织成员身份，后因离异将户口回迁原农村集体经济组织所在地的，由本农村集体经济组织成员大会表决确定。

2、非因生活需要，而是出于其他原因，将户口挂在农村集体经济组织所在地，但不拥有生产资料的，此类空挂户人员不能取得该农村集体经济组织成员身份。

3、机关单位、事业单位在编及离退休人员，不能取得农村集体经济组织成员身份。

4、原农村集体经济组织成员，凡户口保留在本农村集体经济组织出国务工、求学的，均属于本农村集体经济组织成员。

5、实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时起，曾经承包过集体田的，户口从小城镇迁回原农村集体经济组织的人员，允许其本人及其配偶、子女通过带资入社的形式取得集体经济组织成员身份。带资入社金额标准建议按前三年平均分红5-10倍为准，低于此标准的，以本集体经济组织章程等有关规定的为准。

其他情形。

上述情形之外的其他人员，能否成为本农村集体经济组织成员，应依据相关的法律法规，由该农村集体经济组织成员大会表决确定。

成员身份的丧失。具有下列情形之一的，丧失农村集体经济组织成员身份：

1、死亡或被依法宣告死亡的，自死亡或宣告死亡之日起丧失;

2、依法或申请取得其他农村集体经济组织成员身份的，自取得之日起丧失原农村集体经济组织成员身份;

3、本农村集体经济组织依法解散的;

4、因户口迁出本农村集体经济组织，且不符合保留成员身份规定的，自迁出之日起丧失;

5、按照法律、法规和政策规定不应保留或本人以书面形式放弃成员身份的。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答，农村集体经济组织成员中的妇女，结婚后户口未迁出原居住地且在原集体经济组织生产生活，并能提供在夫方未享受集体经济组织成员待遇证明的，和农村集体经济组织成员中嫁入的妇女，离婚、丧偶后不再婚，本人户口保留在本集体经济组织所在地的，都应该界定为农村集体经济组织成。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。